Ärihoonete energiatõhusus tuleb võtta luubi alla

Kulusäästlik haldamine – tähtis on kogu elukaar
July 14, 2016

Tööstus- ja kaubandus-teenindusettevõtted tarbivad Eestis enam kui 40 % kogu energiast. Tulevikus on just neis valdkondades võimalik saavutada palju suuremat energiasäästu kui elamute puhul.

Peatselt hakkavad valitsus ja Riigikogu arutama „Energiamajanduse arengukava aastani 2030“.  Arengukavas leitakse, et on kasulikum riiklikult aktiivsemalt panustada hoonete energiatõhususse kui jääda lootma turu isereguleerumisele. Energiatõhususse investeerimine loob võimalusi majanduse arenguks ning konkurentsivõime tõusuks.

Äri- ja tööstushoonete haldajaid ning omanikke motiveerib energiatõhusust saavutama tõsiasi, et see on otseselt seotud nende äri edukusega. Eelöeldule tuginedes on suurem tõenäosus, et suudetakse paremini vältida komplikatsioone, mis on tekkinud läbi riigistruktuuride elamutesse suunatud toetusmehhanismide puhul nagu vajakajäämised energiakokkuhoiu eesmärkide saavutamisel, puudused ehitus- ja järelevalve protsessis ning lõppkvaliteedis. Kõik osapooled on päri vajadusega suunata tulevikus finantseeringud elamusektori kõrval ka mujale.

Eesti juhindub energiasäästu valdkonna väljakujundamisel peamiselt 2012. aasta direktiivist 2012/27/EL. Selle juurutamiseks on jõustumas energiamajanduse korralduse seadus, mille peamiseks eesmärgiks on võtta üle Euroopa Liidu energiatõhususe edendamise meetmete raamistik. See tagab 2020. aastaks energiatõhususe 20 %  tõusu ja rajab teed energiatõhususe edasisele parandamisele.

Vanemad hooned peavad muutuma säästlikuks

Seniste energiapoliitikate- ning regulatsioonide puuduseks on olnud keskendumine uutele ehitistele, jättes vanemad tahaplaanile. Viimaste aastate hinnangute kohaselt on 50-75 % tänaseid hooneid kasutuses veel ka aastal 2050. Uute energiatõhusate hoonete rajamisega ei vähendata kasvuhoonegaaside atmosfääri paiskamist, vaid pelgalt aeglustatakse selle tempot. Seetõttu tuleb energiaeesmärkide saavutamiseks suuremat rõhku panna olemasoleva hoonefondi energiakasutuse tõhustamisele.

Olemasolevates hoonetes on palju võimalusi energiatõhususe tõstmiseks. Neid võib nimetada ka energiakokkuhoiu „möödalastud võimalusteks“. Teostamata jäänud kavandamise, projekteerimise, ehituse ja hoolduse otsused oleks võinud viia märkimisväärse energiatarbe vähenemiseni. Suur väljakutse peitub selle tohutu kokkuhoiu potentsiaali „vabastamises“, et nautida hoonekeskkonda, mis on mugav, efektiivne, töökindel ning rentaabel.

Olemasolevate hoonete puhul peitub kokkuhoiupotentsiaal vanas seadmestikus ja taristus, iganenud tootmistehnoloogias, ja hoone praegusi vajadusi mitte arvestavas süsteemide seadistustes. Reaalselt elluviidavaid energiatõhususmeetmeid võib ühes hoones olla sadu. Mitmekümnetes hoonetes meetmeid juurutanud kohaliku turu energiateenusettevõtted ning nende kliendid teavad omast kogemusest, et olemasoleva hoone energiakulude kokkuhoidu tehtud investeering on väga kõrge tootlikkusega nii rahavoo, maine kui ka konkurentsi osas.

Nõudlust vanade hoonete energiatõhususe tõstmiseks leiab ka hoonete konkurentsivõimet analüüsides. On arusaadav, et uute büroohoonete pealetulek suurendab konkurentsi ning tõrjub nõrgemad turult välja. Tekivad üha suuremad käärid moodsa energiasäästliku ja energiat tootva kinnisvara ning vananeva kinnisvara vahel. Mida rohkem arendatakse madalate opereerimiskuludega kinnisvara, seda rohkem paistavad silma kõrgete energiakuludega hooned.

See omakorda seab sundseisu vastava kinnisvara omaniku, kes peab panustama energiasäästu toovatesse investeeringutesse või kompenseerima kõrgemat kulu madalama üürihinnaga. Madalam üürihind tähendab aga väiksemat rahavoogu ning toob kaasa vara väärtuse ning jätkusuutlikkuse vähenemise. Mõistlik võimalus konkurentsis püsimiseks on rakendada energiatõhususmeetmeid, mida on otstarbekas teha nii eraldiseisvalt kui ka koos hoone üldise uuenduskuuriga. Paljude enne sajandivahetust rajatud hoonete tehnosüsteemide eluiga on oma loomuliku lõpuni jõudmas ja vajab asendamist.

Energiasäästvad investeeringud pidurdavad vara väärtuse vähenemist ja  toovad kaasa kinnisvara väärtuse kasvu kas otseselt läbi kulude vähenemise või läbi üüritulu kasvu. Mõlemal juhul kaasneb rahavoo kasvuga kinnisvara väärtuse kasv.

Rahavooga kaasneb väärtuse kasv

Kinnisvara kvaliteedil on kaudselt mõju vastava objekti turuväärtusele läbi madalama kapitalisatsioonimäära. Energiasäästualased investeeringud toovad üldiselt kaasa amortiseerunud süsteemide ja seadmete asendamise, juhtimise ning jälgimise paranemise ning lükkavad kaugemale vastavate süsteemide elukaare lõpu. See tähendab, et potentsiaalse müügi puhul hindab võimalik investor vastavat investeeringuvajadust väiksemaks ning on valmis objekti eest rohkem maksma. Vähegi mõistlike energiasäästualaste investeeringute tulumäär on oluliselt kõrgem kinnisvarainvesteeringu kapitalisatsioonimäärast.

Õigesti planeeritud investeeringute puhul kasvab oluliselt kinnisvara ekspluatatsiooni kvaliteet. Haldaja seisukohalt on oluline süsteemide eluea muutus, nende paindlikkuse loomine nii teenindatavate alade, nende kasutamise intensiivsuse kui tarbimise reguleerimise võimaluse kaudu.

Euroopa Komisjoni direktiivi kohaselt on alates 2018. aastast kõik riigiasutuste poolt kasutatavad ning alates 2021. aastast kõik ülejäänud hooned liginullenergiahooned. Arvestades, et isegi tänaste energiatõhususe nõuete täitmine on suur väljakutse, on murettekitav, kuidas saavutatakse  veelgi kõrgemad standardid, mis eeldavad ka tõhusat järelevalvet. Praeguse seisuga ei ole riiklikul järelevalvel piisavalt pädevust energiamärgiste ja -auditite sisulise poole kontrollimiseks. Teisalt on hooneomanikul raske leida ettevõtet, kes suudaks aidata saavutada selliste energiakuludega hoonet, mis said kunagi paberile fikseeritud. Puudulik kontroll kulmineerub fiktiivsete energiaarvutuse tulemuste ning planeeritust kõrgema energiatarbega hoonetega.

Energiahinnad hakkavad tõusma

Viimasel ajal oleme nautinud madalamaid energiahindu. Hetkel energiaturul toimuv võib tekitada küsimusi, kui tõenäoline on varasemalt prognoositud energiahinna tõus. Pikas plaanis on hetkeolukord ajutine, sest praegused maailmahindade mõjurid langevad mingil hetkel ära ,sest energiatootjail on vaja oma kasum teenida.

Arvestades meiega seotud elektri ühisturu Nord Pool Spoti võrgu laienemist lääne poole, on tõenäoline, et hetkel madalad elektrihinnad tõusevad. Lääneriikide kõrge elektrihind paisutab läbi ühisturu tulevikus ka meie hinda.

Väiksema nõudluse tõttu on klientidel hetkel võimalik saada nii majanduslikus kui tehnilises mõttes tunduvalt soodsamaid energiatõhususe lahendusi, mistõttu on praegu õige aeg energiamurede lahendamiseks.

TASUB TEADA:

Kliimakokkulepe nõuab energia tarbimise vähendamist

Möödunud aasta lõpul allkirjastati Pariisi kliimakokkulepe, mille kohaselt ligi 200 riiki asuvad ühiselt tegutsema kliima soojenemise vastu. Eesmärgiks seati:

* hoida globaalne soojenemine alla 2 C;

* limiteerida kasvuhoonegaaside hulk tasemele, mille absorbeerimisega saab loodus hakkama

* iga 5 aasta tagant vaadata üle riikide individuaalne panus;

* jõukamad riigi aitavad rahastada vähem jõukaid, et need suudaksid kohaneda uute kliimanõuetega ning lülituda ümber taastuvatele energiaallikatele.

Nende eesmärkide saavutamiseks tuleb vähendada energiatarbimist või asendada fossiilsed kütused taastuvate energiaallikatega.

Kokkuleppe põhieesmärgina sõnastatud temperatuuritõusu piiramist on keerukas seada riiklikuks sihiks. Siiski on kindel, et see, mis meid ees ootab, on suurema mõjuulatusega kui Euroopa Liidu senine, vägagi range energiapoliitika.

Energiamajanduse korralduse seaduse eesmärgid

* Energiatõhususe parandamiseks tuleb arendada energiateenuste turgu;

* tagada piisav pädevus ning spetsialistide arv, et kindlustada energiateenuste kättesaadavus kõigile lõpptarbijatele.;

* kehtestada energiatõhususe miinimumnõuded, audiitorite kvalifikatsiooninormid ning  viia läbi energiaauditid;

* luua eeldused suurema energiasäästu saavutamiseks suurettevõtetes ja tööstuses;

* kujundada avalikust sektorist energiatõhusamate toodete, hoonete ja teenuste initsiaator. Selleks tuleb rekonstrueerida valitsuse hooneid vähemalt energiatõhususe miinimumnõuete tasemele ning täiendada riigihankeid energiatõhususe nõuetega;

* suurendada energiatootmise energiatõhusust ning säästa primaarenergiat;

* suunata lõpptarbijaid energiatarbimise kontrollile ja säästmisele;

* saavutada riigis kindel kogus lõppenergia säästu, kasutades energiatõhususkohustuste süsteemi ja konkreetseid riiklike energiatõhususe  meetmeid.

Artikli autorid: Ülari Niinemägi (BPT Real Estate Group´i arendusjuht), Aivar Uutar (AU Energiateenus OÜ tegevjuht), Kevin Vaher (AU Energiateenus OÜ arendusjuht). Artikkel ilmus esmakordselt 09.02.16 Äripäeva kinnisvara kuukirjas.

EMS
Eesti