Kulusäästlik haldamine – tähtis on kogu elukaar

Parema üldpildi saamiseks energiasäästlikust haldamisest on mõistlik hoone elukaar jagada faasideks ning analüüsida iga faasi kriitilisemaid momente.

1. Hoone kinnisvaraomaniku või investori äriplaan

Esimesena tuleb selgeks teha, milline on kliendi ja/või investori eesmärk. Kui öeldakse näiteks, et soovitakse energiasäästlikku hoonet või hoonet originaalse välisilmega hoonet jne, siis kõik need otsused saavad reaalsuseks alles siis kui need edukalt üle kantud järgmistesse faasidesse.

Kõik taolised küsimused aitavad  tekitada täpse arusaama planeeritavast hoonest. Pannes paika tehnilised ja majanduslikud nüansid, annavad need adekvaatse sisendi lähteülesande koostamiseks.

2. Lähteülesanne – nurgakivi projekteerimisele

Kui kliendi eesmärgid on selged, järgneb omaniku juhendi koostamine, projekteerimise lähteülesanne,  oluliste valdkondade analüüsid: nt energiakasutus, taastuvenergialahendused, fassaadilahendused jne.

Selles faasis on muuhulgas kriitiline ära fikseerida kliendi võimete piirid. Kui kliendi põhiprofessioon on näiteks finantseerimine, on tal mõistlik leida enda kõrvale tehnosüsteemide vms osas nõuandjad, kes hoiaks tema huvisid fookuses kogu hoone valmimise protsessi jooksul.

3. Projekteerimine – vajab kolmandat silmapaari

Kui eelnev faas sai korralikult läbitud, on alles nüüd hea liikuda projekteerimise juurde.

Võib üsna kindel olla, et iga projekteerija on rahul kui eelmised faasid on põhjalikult teostatud ja projekteerimise lähteülesanne on konkreetne ning üheseltmõistetav. Meie kogemus on, et lähteülesannete püstitusi on Eestis seinast-seina, erineva kvaliteediga. Häid on aga siiski kahjuks vähe.

Projekteerimise faasis aitab professionaalne nõustaja, ehk kliendi „kolmas silm“, leida kliendi lõppeesmärke silmas pidades parimaid lahendusi. Näiteks tavaliselt tellib hoone põhiprojekti tellija, ent hilisem tööprojekt on üldjuhul ehitaja hange. Kahjuks pole tavatu, et tööprojektis ei kajastu kõik põhiprojektis nõutu, pole korrektselt kajastatud erinevad muudatused jne. Kuna tellija tavapäraselt tööprojekti ei kontrolli, siis võibki juhtuda, et hoone ehitatakse valmis ebakorrektse tööprojekti alusel, mis ei täida kliendi algseid ootusi tulemi osas.

4. Ehitus – 9 x mõõda, 1 x vala betooni

Ehitusfaasis tasub eraldi rõhutada omanikujärelevalve rolli. Võiks ju küsida, kas see kolmas sõltumatu silmapaar ei võiks olla seaduses ette nähtud omanikujärelevalve? Põhimõtteliselt küll, ent üldjuhul ei oska klient seda järelevalve käest nii spetsiifiliselt nõuda ning kulude kokkuhoidmise tingimustes tegeleb omanikujärelevalve ettevõtetes tavaliselt ühe hoonega üks või parimal juhul kaks-kolm spetsialisti, kes peavad siis suutma olla pädevad nii konstruktsiooni, tuleohutuse, ventilatsiooni, automaatika jms küsimustes, mis ilmselgelt kipub käima üle jõu.

Hästi kriitiline on ehituse puhul ka see, et teostataks korralik vastuvõtueelne kontroll, mille käigus on väga mõistlik üle kontrollida, kas hoone projekteeritud funktsionaalsus on saavutatud. Ei ole vaja kontrollida ainult hoone karpi, vaid peaks kontrollima väga detailselt süsteeme, süsteemi komponente,  kõiki projektis ette nähtud funktsioone – kas hoone teeb seda, kas süsteemid toimivad?

Näiteks  – kas ventilatsioonisüsteemi värske õhu klapp sulgub, kas soojustagastus töötab – millise protsendiväärtusega, kas külmamasin vahetab režiime – hoiab funktsionaalväärtusi jne. Täna on kahjuks 80 – 90% valminud hoonetes puudujääke, aga neid ei tuvastata kohe, vaid need selguvad alles kasutuse käigus, mil võib aga juba liiga hilja olla.

5. Hooldus – võtmeks õige partneri valik

Hoolduse puhul on kulusäästu koha peal ülioluline  võimalikele probleemidele operatiivne reageerimine, nende kiirelikvideerimine. Kaugseireteenus,  mille käigus kaughaldur(id) jälgib distantsilt süsteemide tööd, seadistab parameetreid, analüüsib kasutusprofiile ning tarbimisandmed, võimaldab igasuguseid avariisid ennetada ning sealhulgas läbi optimeerimise saavutada arvestatav energiakulude kokkuhoidu.

Energiahalduri poolt kogutud sisendi analüüsile võib tihti järgneda ka konkreetne energiatõhususmeede, mille realiseerimine ning tingimused lepitakse hooldusteenusest eraldi kokku.

6. Energiatõhususprojektid – kliendi äritegevuse hoogustamiseks

Hoone energiakulude kokkuhoiu potentsiaali hindamiseks on kõige otstarbekam lasta professionaalsel teenusepakkujal kaardistada objekti süsteemid ning energiaandmed, misjärel suudab teenusepakkuja kliendile välja pakkuda konkreetsed meetmed koos majanduslike tasuvusarvutustega. Klient valib sobivad energiatõhususmeetmed ning teenusepakkuja viib need ellu, monitoorib tulemusi, teeb hiljem vajalikud järelseadistused ja esitab kliendile regulaarselt kulude vähenemise kohta aruandluse. Sõltumata sellest kas energiatõhususprojekt seisneb küttesüsteemi rekonstrueerimises, lokaalse energiatootmise ülesseadmises või energiajuhtimissüsteemi juurutamises, on eduka tulemi saavutamiseks vajalik kliendi ning teenusepakkuja avatud ning läbipaistev koostöö.

7. Rekonstrueerimine, ümberehitus – iga hoone loomulik protsess

Võimeka hoolduspartneriga hea koostöö peaks aitama läbi viia ka vajalikke rekonstrueerimis- ja ümberehitustöid. Igal juhul on vaja välja selgitada täpne arusaam, mis on uue lahenduse eesmärgid, kuidas uut integreerida vanaga ning kui palju vanast süsteemist säilitada ja kui palju mitte.

8. Hoone ost-müük

Selles faasis selgitatakse üsna täpselt välja hoone tegelik olukord (status quo). Hoone müügi puhul on olulised nii hoone kuvand, selle ülalpidamiskulud ning millised on professionaalsed tugiteenused selle juures – kõik need võivad aidata hoone väärtust ostu-müügi puhul adekvaatsemalt arvesse võtta ning kinnisvara omanikule/ostjale kasu tuua.

9. Hoone kasutuse lõpetatus – kasumlikult projektist välja

Hoone kasutuse osalise lõpetamise korral, nt büroohoones jääb pool maja mitmeks aastaks tühjaks, on otstarbekas lasta energiakulude optimeerimisega tegelevatel firmadel hinnata tasuvaid optsioone hoone ülalpidamiskulude vähendamiseks.

Tekst, toimetaja: Kevin Vaher, Energiateenus

Tekst ilmus ka Äripäeva Kinnisvara kuukirjas (juuni 2016)